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Kaum Interesse am kostengünstigen Bauen

Warum das deutsche Baurecht schlechte Planung und hohe Baukosten fördert

Herr Niehues, Sie kennen die Immobilien- und Baubranche nicht nur aus Ihrer Beratertätigkeit. Zuvor waren Sie u. a. als Prokurist für den direkten Einkauf eines führenden europäischen Immobilienwirtschafts-Konzerns tätig. 

Bei Großprojekten in Deutschland wie BER oder Stuttgart 21 entgleiten Kosten und Zeitrahmen: Was läuft da schief?

Wir haben in Deutschland eine spezielle Situation: Die Vergütung für Leistungen von Architekten und Bauingenieuren ist durch eine Honorarordnung, die sogenannte HOAI, geregelt. Sie legt fest, dass sich das Honorar für eine Leistung nach der Höhe des Objektwertes richtet. Das heißt: Je teurer der Bau, umso höher die Vergütung. Dieses System führt zu Fehlanreizen, da auch Nachtragskosten aufgrund schlechter Planung das Honorar von Architekten und Bauingenieuren erhöhen.

Wie funktioniert der Einkauf in der Immobilienwirtschaft?

Viele Immobilienunternehmen haben keine Einkaufsabteilung. Stattdessen lagern sie Planung, Bauleitung sowie Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen an externe Planungsbüros aus. Diese beeinflussen maßgeblich die Baukosten von der ersten Schätzung über die Beauftragung bis hin zur Kosten- und Rechnungsfreigabe. Der Anreiz, effizient zu planen und Bauvergaben kostengünstig abzuschließen, fehlt. Da viele Immobilienunternehmen ihrerseits die Kosten auf ihre Kunden – Mieter, Käufer oder Staat – abwälzen können, gab es auch auf deren Seite bislang wenig Handlungsdruck.

Was muss sich verändern, damit die Bauwirtschaft effizienter arbeitet?

Es braucht eine kostenregulierende Instanz: einen professionellen Einkauf beim Bauherren. Dabei müssen die Ziele eines strategischen Einkaufs nicht denen der Planer entgegenstehen. Kosteneinsparungen durch gezielte Verhandlungen oder gebündelten Baumaterialeinkauf entlasten das Budget, aber auch den Planer. Denn Planer sind keine Kaufleute, sondern kreativ denkende Architekten und technisch versierte Bauingenieure. Insofern kann es für sie entlastend sein, wenn sie für Ausschreibungen und Vergaben nicht mehr allein zuständig sind.

Architekten beklagen oft, dass es bei der Entwurfsplanung nur um Geld geht – dabei ist die Kreativleistung nicht der Hauptkostentreiber, sondern insbesondere der Materialverbrauch und die verschachtelte Dienstleisterkette. Geld, das hier eingespart werden kann, steht wiederum für kreative Freiräume zur Verfügung.

Welche Vorteile hätte ein professioneller Einkauf für die Immobilienbranche?

Ist er im Immobilienunternehmen angesiedelt, kann er Bedarfe verschiedener Projekte bündeln, Baufirmen proaktiv identifizieren und qualifizieren sowie in die Projektsteuerung eingebunden werden. Ein professioneller Einkauf gewährleistet Kostenbewusstsein, Versorgungssicherheit, Compliance und Materialeffizienz. Bei den hohen Summen, die in der Branche umgesetzt werden, bedeuten schon wenige Prozente Ersparnis höhere Mietrenditen und deutliche Budgetüberschüsse; das schafft größere finanzielle Spielräume für weitere, neue Projekte.

 

Pieter Niehues ist Principal bei INVERTO in Köln. Der Diplom-Kaufmann ist Experte für die Neuausrichtung von Einkaufsorganisationen und e-Procurement. Er verantwortet insbesondere Projekte für Unternehmen aus der Infrastruktur- und Baubranche, der Immobilienwirtschaft sowie der Konsumgüterindustrie und dem Handel.

 

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