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25.08.2017 – F.A.Z.: Immobilieneinkauf als Renditefriedhof

Vier Fragen an: Pieter Niehues, Einkaufsberatung Inverto, Boston Consulting Group – Über verschenkte Chancen und effektive Hebel für rentable Immobiliengeschäfte

Wie wichtig ist speziell der Einkauf für insgesamt gelungene Geschäfte in der Immobilienwirtschaft?

Es fließen derzeit Rekordsummen in Betongold. Der riskante Aktienmarkt und die aktuellen Niedrigzinsen lassen Anlegern kaum Alternativen. Dem Einkauf kommt dabei eine enorm wichtige Rolle zu. Viele Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsprojekte könnten rund 20 Prozent weniger Kosten verursachen, würde eine professionelle Einkaufsabteilung den Prozess steuern. Die Kompetenzen des Einkaufs gehen aber über die reine Bau- und Handwerkskostenminimierung hinaus. Durch die strukturierte Steuerung von Lieferanten trägt er dazu bei, dass beim Bau alles rundläuft. Auch das Einhalten von Terminen durch die zeitgerechte Beschaffung von Kapazitäten ist Sache des Einkaufs. Insbesondere bei Reparaturen, wenn eine Heizung zu erneuern oder ein Rohrbruch zu beheben ist, sind Handwerker gefragt, die schnell und zuverlässig arbeiten. Schließlich sichert der Einkauf die Compliance eines Unternehmens, indem er Korruption vermeidet, Marktpreistransparenz schafft und die Ordnungsmäßigkeit von Preisen sicherstellt, die auf Mieter umgelegt werden.

Sind angesichts des sehr hohen Preisniveaus in Deutschland rentable Immobiliengeschäfte derzeit überhaupt noch möglich, jedenfalls auf längere Sicht?

Definitiv – und das geht über den Einkauf. Werden beispielsweise bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien Mietrenditen von 4 bis 6 Prozent erzielt, kann optimiertes Einkaufsmanagement durch Senkung der Bau- und Bewirtschaftungskosten um die erwähnten 20 Prozent einen Renditensprung von einem weiteren Prozentpunkt bedeuten. Gerade weil die hohen Mietpreise in Ballungszentren nicht mehr ungebremst steigen können – wegen rechtlicher Rahmenbedingungen oder sinkender Zahlungsbereitschaft der Mieter -, ist der Einkauf einer der effektivsten Hebel, die Mietrenditen zu erhöhen.

Wie kann man verhindern, dass man hohe Summen auf dem „Renditefriedhof Immobilieneinkauf“ versenkt, wie Sie das einmal ausgedrückt haben?

Wir beobachten, dass Immobilienunternehmen selten über einen eigenen Einkauf verfügen, der mit den notwendigen Ressourcen und Kompetenzen ausgestattet ist. Oft wird die Beschaffung auf externe Planungsbüros verlagert. Diese haben ihrerseits jedoch nur einen geringen Anreiz, Kosten zu minimieren, da sich ihre Honorare an den Baukosten bemessen. Leistungen sind häufig überspezifiziert, und Verhandlungsaktivitäten kommen zu kurz, wodurch zu viel und zu teuer eingekauft wird. Das lässt sich durch einen professionalisierten Einkauf vermeiden. Dieser sollte auch die gesamte Wertschöpfungskette in Betracht ziehen, also zum Beispiel in die Verhandlung mit den Vorlieferanten für Baumaterialien treten. Insbesondere im Einkauf von Baumaterialien liegen große Bündelungspotentiale. Das Insourcing einfacher Handwerksleistungen, der Abschluss von Rahmenverträgen oder der Einsatz digitaler Tools zur transparenten Planung, Ausschreibung und Vergabe von Dienstleistungen können Maßnahmen sein, das Einkaufsergebnis von Immobilienunternehmen zu optimieren. Zudem lohnt insbesondere die Ausarbeitung von Bauleistungskatalogen mit fixen Einheitspreisen für repetitive und standardisierte Bauleistungen, wodurch Preis- und Planungssicherheit geschaffen werden.

Wo sehen Sie das größere Risiko für Blasenbildung: bei Wohnungen oder Gewerbeimmobilien?

In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise vor allem für Wohnimmobilien deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise, was ein Indikator für eine Blasenbildung sein könnte. Durch Investitionen aus dem Ausland steht zudem viel Kapital auf dem Markt zur Verfügung. Doch solange die hohe Nachfrage in den Ballungszentren erhalten bleibt, sich die deutsche Wirtschaft nicht signifikant verschlechtert oder das Zinsniveau nicht drastisch steigt, glaube ich generell nicht an die Bildung beziehungsweise das Platzen einer Blase.

Die Fragen stellte Michael Psotta.

erschienen in der F.A.Z. vom 25.08.2017, Seite I1, Autor: Michael Psotta
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