Telefonnummer

+49 221 485 687 0

Suche

Sprache wählen

deDeutsch
Headergrafik

12/2017 – Cash: Einkauf im Zugzwang

STRATEGIE. Immobilienunternehmen können ihr Geschäftsergebnis durch einen professionellen Einkauf deutlich verbessern. Das liegt nicht nur an der derzeit schwierigen Marktlage für Immobilienkäufer.

Demografischer Wandel, Urbanisierung und Digitalisierung sind nur einige der Trends, die die Immobilienwirtschaft bewegen. Hinzu kommt der historische Niedrigzins, der die brancheninterne Debatte dominiert. Mit Blick auf die aktuellen Nullzinsen gibt es für institutionelle Anleger jenseits des riskanteren Aktienmarktes kaum Alternativen zum Kauf von Immobilien. Der attraktive Markt in Deutschland lockt dabei auch viele Investoren aus dem Ausland, in Immobilien werden Rekordsummen investiert.

Nicht nur beim Neubau, auch bei der Sanierung und Modernisierung erlebt die Branche eine Boomphase. Hauptinvestitionsfelder sind die Bereiche Digitalisierung, altersgerechte Modernisierung und die energetische Sanierung. Hinzu kommt, dass die Urbanisierung die Nachfrage nach Wohn- und Gewerberaum in Ballungszentren erheblich steigert. Die Folge sind sinkende Leerstandsquoten und kurze Leerstandszeiten, was den Zeitdruck auf den ohnehin eng terminierten Baustellen zusätzlich erhöht. Versorgungssicherung und Liefertreue spielen daher für die Immobilienwirtschaft eine tragende wirtschaftliche Rolle, denn Modernisierung von Wohnobjekten unterliegt hinsichtlich Ankündigung, Umsetzung und Mietanpassung zeitlich strengen Vorgaben.

Darüber hinaus lässt die hohe Nachfrage die Mieten steigen, welche jedoch rechtlichen (Mietpreisbremse) oder marktsei- tigen Grenzen (Zahlungsbereitschaft von Mietern) unterliegen. Deswegen werden Nettomietrenditen nur noch optimiert, wenn Bewirtschaftungs- und Baukosten auf der Einkaufsseite sinken.

Ein weiteres aktuelles Beispiel für die Verknüpfung von gesellschaftlichen Trends und der Bauwirtschaft ist die gestiegene Nachfrage nach flexiblen Wohn- und Bürokonzepten. Entwicklungen wie Sharing-Modelle und Büros ohne feste Arbeitsplätze, sogenannte Flex Offices, zwingen zum Umdenken bei Planung, Bau und Bewirtschaftung. Zudem bleibt der demografische Wandel ein wichtiger Investitionstreiber. Die Nachfrage nach Umbauten zu altersgerechten Wohnkonzepten und nach barrierefreien Flächen im Handel und öffentlichen Gebäuden steigt. Es verwundert umso mehr, dass trotz der schwierigen Marktsituation wenige Immobilienunternehmen strategisch einkaufen.

Es fehlen häufig Einkaufsressourcen, Know-how und Anreize zur Optimierung. Dabei beeinflusst der Einkauf das Geschäftsergebnis wesentlich: Geringere Kosten optimieren die Rendite und der Abschluss von Rahmenverträgen gewährleistet Versorgungs- und Planungssicherheit sowie Compliance. Letzteres ist durch den Trend zur Vertikalisierung in der Wohnungswirtschaft wichtig: Immobiliengesellschaften übernehmen einige Bau- oder Bewirtschaftungsleistungen selbst und legen die intern ermittelten Kosten auf ihre Mieter um. Das ist nur rechtmäßig, wenn diese Kosten marktüblichen Niveaus entsprechen. Der Einkauf kann hier die notwendige Marktpreistransparenz und passende Benchmarks liefern.

Außerdem verschwenden Unternehmen Geld oder erliegen Risiken, wenn an Immobilien gekoppelte Verträge wie zum Beispiel Wartungsverträge nicht bekannt sind und diese Leistungen mehrfach oder aufgrund fehlender Transparenz gar nicht eingekauft werden. Doppelte Vertragsabschlüsse schaden generell dem Eigentümer, da Betriebskosten nicht zweifach auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Und bei ausbleibenden Wartungen verletzen Vermieter ihre Sorgfaltspflicht zur Wahrung der Betriebssicherheit. Auch hier zeigen sich die Vorteile eines Einkaufs, der systematisch Verträge managt und einen Überblick über externe Lieferantenbindungen wahrt. Immobilienunternehmen können ihr Geschäftsergebnis über den Einkauf über mehrere Wege verbessern. So lohnt es sich, modulare Leistungsverzeichnisse für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu erstellen. Im Idealfall ist es damit möglich, fast sämtliche Lieferantenleistungen über Rahmenverträge abzurufen. Je weiter das Unternehmen seine Abläufe mitsamt den dazugehörigen Kosten standardisiert, desto größer sind in diesem Bereich die Einsparpotenziale.

Dazu gehört auch der Aufbau von leistungsstarken Lieferanten-Pools. Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine skalierbare Plattform mit Rahmenvertragspartnern aufzubauen, die auch bei Wachstum die Versorgung sichern. Ein eigener Einkauf kann die Quote der Rahmenverträge maximieren, um Preise für Leistungen und Materialien festzulegen. Das jährliche Investitionsvolumen im mehrstelligen Millionenbereich verstärkt das Argument für eine Professionalisierung des Einkaufs. Eine kompetente Einkaufseinheit in Immobilienunternehmen bringt deutliche Einsparungen und amortisiert sich dadurch schnell.

 

Autor Pieter Niehues ist Principal bei Inverto in Köln.

Erschienen in der Printausgabe 12/2017 von Cash am 16.11.17
https://www.cash-online.de/

  • Köln
  • Hong Kong
  • London
  • Mumbai
  • München
  • Rotterdam
  • Shanghai
  • Wien
  • Zug

We deliver results.